Что смотреть в договоре подряда

В договоре подряда смотрят шесть мест: предмет, цену и условия её изменения, сроки с ответственностью за срыв, порядок приёмки скрытых работ, гарантию и приложения. Без приложений — сметы, графика и состава работ — договор пустой: спорить по нему будет не о чем, потому что объём нигде не зафиксирован.

Договор читают невнимательно ровно до первой проблемы. Ниже — места, из-за которых чаще всего спорят.

Предмет договора

Должно быть написано, что именно строится: проект, площадь, технология, состав работ. Формулировка «строительство жилого дома» без приложения со спецификацией не значит ничего — доказать, что вам обещали двести миллиметров утеплителя, а не сто пятьдесят, будет нечем.

Цена и условия её изменения

• Твёрдая цена — меняется только допсоглашением, которое подписываете вы
• Приблизительная цена — подрядчик вправе пересчитать. Это красный флаг для частной стройки
• Пункт про удорожание материалов: если он есть, уточните предел и порядок уведомления

Что говорит закон

Договор на строительство дома это договор строительного подряда, его регулирует глава 37 Гражданского кодекса. Несколько статей стоит знать до подписания:

Закон задаёт рамку, но детали всё равно решает текст договора: что именно строится, из каких материалов и в какие сроки. Поэтому приложения важнее самого договора.

Как платить по этапам

Безопасная схема оплаты простая: вы платите за этап вперёд, но не больше, чем за один. Аванс на материалы первого этапа, дальше оплата следующего после подписания акта по предыдущему. Так у подрядчика есть деньги на работу, а у вас не висит оплаченным то, чего ещё нет.

Сто процентов предоплаты за весь дом не даёт никаких гарантий, а при проблемах вернуть такие деньги труднее всего.

Сроки и ответственность за них

Срок без неустойки — это пожелание, а не обязательство. Смотрите, есть ли пеня за просрочку по вине подрядчика и от какой суммы она считается: от стоимости этапа или от всего договора.

Обратите внимание и на обратную сторону — основания для переноса срока. Погода, задержка поставки, ваши правки. Это нормальные пункты, но список должен быть закрытым, а не «и иные обстоятельства».

Гарантия

Важен не срок, а содержание. Спросите прямо: что вы делаете, если через год пошла трещина или продувает угол? В какой срок приезжаете, за чей счёт устраняете, что считается гарантийным случаем, а что — нарушением эксплуатации.

Пять лет гарантии, по которой невозможно ничего добиться, хуже трёх лет с понятным регламентом.

Вы потребитель: что это меняет

Если дом строят для вашей семьи, а не для бизнеса, к договору применяются правила бытового подряда (статья 740 ГК РФ, пункт 3), а вместе с ними закон «О защите прав потребителей». Это даёт заказчику три вещи, о которых подрядчики не напоминают:

Поэтому неустойка «0,01% в день» в договоре с частным лицом не отменяет законных трёх процентов. Но спорить об этом придётся уже в суде, так что такой пункт лучше исправить до подписания.

С кем вы подписываете

Договор с незнакомой фирмой стоит проверить за полчаса до аванса. Всё открыто и бесплатно:

• Выписка ЕГРЮЛ или ЕГРИП на сайте налоговой, egrul.nalog.ru. Совпадают ли название, ИНН и адрес с договором, давно ли зарегистрирована фирма, не в стадии ли ликвидации.
• Картотека арбитражных дел, kad.arbitr.ru. Иски от заказчиков и поставщиков показывают, как фирма закрывает споры.
• Банк исполнительных производств на сайте ФССП. Долги с исполнительными листами означают, что деньги с расчётного счёта могут списать в любой момент, вместе с вашим авансом.
• Объекты. Попросите адрес дома, который строили год-два назад, и поговорите с хозяином. Отказ показать хоть один объект говорит больше любой выписки.

Красные флаги в тексте

• Цена названа «ориентировочной» или «предварительной», и порядок её пересчёта не описан.
• Приложений нет, а спецификация «будет согласована в процессе».
• Подрядчик вправе менять материалы «на аналогичные» без вашего письменного согласия.
• Оплата наличными без приходного ордера или чека.
• Гарантия «на конструктив» без списка того, что в неё входит, и без срока реакции.

Каждый пункт по отдельности не означает, что подрядчик нечестный. Три-четыре таких пункта в одном договоре значат, что при споре опереться будет не на что.

Приложения, без которых договор пустой

Сам договор — это рамка. Вся конкретика живёт в приложениях, и именно их читают невнимательнее всего:

• Спецификация материалов. Порода и сечение доски, марка утеплителя и толщина, профиль окон, тип кровли. Без неё «качественные материалы» означают всё что угодно.
• Смета по позициям. Отдельно материалы, отдельно работы, отдельно техника и доставка.
• График работ. Даты начала и окончания каждого этапа.
• Проект или планировки. С размерами, а не эскиз от руки.

Как принимать скрытые работы

Скрытые работы — это всё, что потом закроется обшивкой: утеплитель, мембраны, проводка, узлы креплений. После закрытия проверить их можно только вскрыв стену.

Правильный порядок такой: подрядчик сообщает о готовности этапа заранее, вы приезжаете или получаете фотоотчёт с привязкой к дате, подписывается акт — и только после этого идёт обшивка. Если в договоре этого порядка нет, добавьте.

Что делать при отклонениях

Договор должен отвечать на три неприятных вопроса, а не только на приятные:

• Что происходит, если срок сдвинулся по вине подрядчика
• Что происходит, если вы меняете решение по ходу стройки — как оформляется и сколько стоит
• Как расторгается договор и что происходит с уже оплаченным и завезённым материалом

Формулировки могут быть разными, важно, чтобы они вообще были. Договор, где прописаны только ваши обязанности, защищает одну сторону — и это не вы.

Договор проверяют до аванса, а не после первой задержки: потом остаётся только то, что в нём написано. С кем именно вы его подписываете, тоже стоит посмотреть заранее — реквизиты, объекты и сроки работы компании собраны на странице о нас. Условия, сроки и цены по городу — на странице каркасных домов в Нижнем Новгороде.