Что значит «под ключ» и почему у всех это разное

«Под ключ» не имеет единого значения на рынке: у одного подрядчика это коробка под крышей, у другого — дом с розетками и обоями, и разница доходит до двух раз в деньгах. Сравнивать предложения можно только по составу работ, а считать — за дом целиком, а не за квадратный метр.

«Дом под ключ за 2 миллиона» — самая скользкая формулировка на рынке. У одного это коробка под крышей, у другого — жильё с розетками и обоями. Разница в реальных деньгах доходит до двух раз.

Проблема в том, что никакого стандарта не существует. Поэтому сравнивать нужно не заголовки, а состав работ. Ниже — три уровня, которые используем мы, и что за ними стоит.

Закрытый контур

Дом собран, накрыт кровлей, окна и входная дверь стоят. Внутри — голый каркас.

• Каркас стен из доски камерной сушки, 38×140 или 38×190 мм
• Кровля: металлочерепица 0,45 мм по мембране
• Фасад: имитация бруса, широкие свесы
• Окна ПВХ с двухкамерным стеклопакетом и входная утеплённая дверь
• Терраса по проекту, с террасной доской

Кому подходит: тем, кто дальше делает сам или своей бригадой. Дом стоит, не мокнет, можно спокойно доводить его хоть год.

Что придётся докупать: утепление, пароизоляцию, вентиляцию, инженерию и всю внутреннюю отделку. Фундамент считаем отдельно по геологии.

Тёплый контур

То же самое плюс всё, что делает дом тёплым и пригодным для отделки.

• Утепление стен, пола и перекрытий, 150 или 200 мм
• Пароизоляция класса В с проклеенными швами
• Вентиляция: приточные клапаны КИВ и два выхода в кровлю

Кому подходит: большинству. Дом можно топить, внутри работать в любую погоду, а отделку делать по мере бюджета — хоть комнату за раз.

Что придётся докупать: внутреннюю обшивку, чистовой пол, лестницу, межкомнатные двери, инженерные сети и чистовую отделку.

Комфорт

Дом, в который заезжают жить, доделывая мелочи.

• Полы: доска 27 мм и плита QuickDeck 16 мм
• Обшивка стен и потолков вагонкой 12,5 мм
• Лестница: готовый клееный комплект

Кому подходит: тем, кто не хочет вторую стройку после первой. Остаются чистовая отделка, межкомнатные двери, инженерные сети и сантехника: краска, плитка, мебель и техника.

Фундамент в комплектацию не входит ни в одном варианте: его считаем отдельно, после геологии участка, об этом в статье про фундамент. Толщина утепления бывает 150 или 200 мм, в варианте «200» стены и пол утеплены на 200, межэтажные перекрытия от 150 мм.

Можно ли начать с контура и продолжить потом

Можно, и так делают многие. Состав у нас накопительный: «Тёплый контур» это «Закрытый» плюс утепление, пароизоляция и вентиляция, «Комфорт» это «Тёплый» плюс полы, обшивка и лестница. Поэтому дом, начатый закрытым контуром, продолжают с того же места, без переделок.

Одно условие: закрытый контур не оставляют надолго без утепления на зиму, если в доме не топят. Каркас и кровля зиму переживут, а вот ветрозащита фасада рассчитана на то, что фасад уже есть. Если он есть, дом спокойно стоит до весны.

Почему в «под ключ» у разных компаний разные деньги

Посмотрите на таблицу выше и представьте, что у другого подрядчика «Тёплый контур» без вентиляции, а «Комфорт» без лестницы. Названия те же, дома разные, и разница в цене оправдана. Поэтому сравнивать предложения по названию уровня бессмысленно, сравнивают построчно.

Самый надёжный способ: положить рядом два списка «что входит» и вычеркнуть совпадающие строки. То, что осталось, и есть разница в деньгах.

Как принимать дом по комплектации

Приёмка идёт по тому же списку, что стоит в договоре. Для каждого уровня есть свои места, которые после сдачи уже не проверить.

• Закрытый контур. Каркас без синевы и трещин по доске, кровля без прогибов по скату, фасад с открытым вентзазором снизу и сверху, окна открываются без усилия.
• Тёплый контур. Утеплитель лежит без щелей у стоек, швы пароизоляции проклеены, клапаны вентиляции стоят в каждой жилой комнате. Всё это фотографируют до обшивки: потом стену придётся вскрывать.
• Комфорт. Полы не прогибаются и не скрипят, обшивка без щелей по стыкам, лестница не шатается и крепится к перекрытию.

Фотоотчёт по скрытым работам мы отдаём с актом, об этом подробнее в статье про договор подряда.

Что остаётся вам после «Комфорта»

Инженерные сети, чистовая отделка и межкомнатные двери. Порядок у них жёсткий: сначала вода, канализация и электрика, потом стены и потолки под покраску или обои, потом полы и двери, последней мебель и техника. Если начать с чистовой, её придётся портить под трубы и кабель.

Отопление в каркасном доме подбирают после утепления: тёплый дом на 100 м² не нужно топить мощным котлом, и оборудование получается дешевле, чем кажется до стройки.

Как сравнивать предложения

Возьмите любые два коммерческих предложения и задайте по каждому одни и те же семь вопросов:

1. Фундамент входит? Если «по факту» — цены в предложении нет вообще.
2. Какая доска? Сушёная камерной сушки или естественной влажности — разница в цене заметная, в результате через год ещё заметнее.
3. Сколько утеплителя? 150 или 200 мм, один слой или перекрёстный.
4. Какие окна? Профиль, камерность, стеклопакет.
5. Электрика — разводка или только штробы?
6. Доставка и работа техники в цене? Манипулятор на день стоит ощутимо.
7. Что с отделкой фасада? Часто её выносят за скобки, а это большая сумма.

После этих вопросов «дешёвое» предложение обычно догоняет дорогое, а иногда и обгоняет.

Почему честнее считать за дом, а не за метр

Цена за квадратный метр — удобная маркетинговая единица и плохой инструмент сравнения. У маленького дома метр всегда дороже: кухня, санузел и котельная стоят одинаково и в доме на 60 метров, и в доме на 160. Смотрите на итоговую сумму за конкретный проект в конкретной комплектации.

У нас цены по всем шести комплектациям открыто указаны в каталоге — можно сравнить прямо на странице проекта, не запрашивая прайс.

Разница между комплектациями — это и есть разница в цене, и считать её надо до договора, а не после. Состав каждой и что в неё не входит — в разборе стоимости. Если участок за городом, смотрите условия по Нижегородской области: логистика и подъезд влияют на смету сильнее, чем кажется.